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Checkliste Mieterhöhung

Checkliste Mieterhöhung

Checkliste – Muss ich der Mieterhöhung für meine Wohnung zustimmen?

Eines der wichtigsten Themen bei der Wohnungsmiete ist die Frage, ob eine Mieterhöhung akzeptiert werde muss. Wir empfehlen folgende Punkte zu prüfen:

  1. Wer verlangt die Mieterhöhung? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Das kann eine Hausverwaltung sein, muss aber nicht. Haus- oder Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen können, sonst dürfen sie die Miete nicht erhöhen. Wichtig: Schauen sie in ihren Mietvertrag!
  2. Muss es ein Schreiben hierzu geben? Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen reichen nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermieters stammen.
  3. Bin ich richtig angeschrieben worden? Die Mieterhöhung muss von allen Vermietern an alle Mieter gehen. Die Mieterhöhung muss zum Beispiel bei Ehepaaren an beide Ehepartner oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft an alle Mieter adressiert sein. Auch hier gilt: Schauen Sie, wer den Mietvertrag unterschrieben hat!
  4. Muss die Mieterhöhung unterschrieben sein? Vermieter können Mieterhöhungen auch in der sogenannten Textform schicken. Dass heißt, das diese Mieterhöhungen dann nicht mehr unterschrieben werden müssen. Es reicht aus, wenn am Ende der Textform-Erklärung die “Nachbildung einer Namensunterschrift” erkennbar ist, zum Beispiel als Faksimile, oder hier eine maschinelle Unterschrift steht.
  5. Kann die Mieterhöhung von einem Bevollmächtigtem ausgesprochen werden? Selbstverständlich kann der Vermieter Anwälte, Hausverwaltung oder Eigentümervereine bevollmächtigen, für ihn die Mieterhöhungserklärung abzugeben. Jedoch muss er dann der Mieterhöhung aber die Original-Vollmachtsurkunde beiliegen. Fehlt sie, kann die Mieterhöhung deswegen zurückgewiesen werden. Der Mieter hat für die Zurückweisung aber höchstens 14 Tage Zeit. Falls die Mieterhöhung in der Frist nicht zurückgewiesen wird, kann man sich später nicht darauf berufen, dass die Vollmacht nicht beigelegen hätte.
  6. Welche Frist muss der Vermieter einhalten? Zwischen Einzug in die Wohnung oder der letzten Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete und der neuen Mieterhöhung müssen mindestens 12 Monate liegen, sonst ist die Erhöhung unwirksam und kann zurückgewiesen werden.
  7. Muss die Mieterhöhung begründet werden? Ja. Der Vermieter muss begründen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigen-Gutachten oder auf drei Vergleichswohnungen berufen.
  8. Was ist der qualifizierte Mietspiegel? Das sind Mietspiegel, die nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurden und von den Gemeinden oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen anerkannt worden sind. Der Vermieter muss sich – soweit vorhanden – auf diesen Typ Mietspiegel bei der Begründung berufen. Wählt er ein anderes Begründungsmittel, muss er die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich mit angeben.
  9. Worauf ist zu achten, wenn für die Mieterhöhung drei Vergleichswohnungen benannt werden? Oft sind Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar. Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen müssen angegeben sein. Vergleichswohnungen sind meist überteuert. Ist ein Mietspiegel vor Ort vorhanden, muss dieser immer zum Vergleich mit herangezogen werden. Die Zahlen eines qualifizierten Mietspiegels muss der Vermieter angeben.
  10. Worauf ist zu achten, wenn für Mieterhöhung mit einem Gutachten begründet wird? Das Gutachten muss im vollen Wortlaut der Mieterhöhung beigefügt sein. Es muss von einem vereidigten und bestellten Sachverständigen stammen. Auch hier gilt: Wenn möglich, immer mit den Werten des Mietspiegels vergleichen. Die Zahlen eines qualifizierten Mitspiegels muss der Vermieter als Vergleich angeben. Beim Wohnungsamt oder Mieterverein erhalten Mieter einen Mietspiegel und können so prüfen, ob der Vermieter die Wohnung nach Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe usw. richtig eingruppiert hat. Bei Preisspannen kann vom Mittelwert ausgegangen werden. Alles andere ist besonders zu begründen.
  11. Muss die Wohnungsgröße angegeben sein? Hier muss geprüft werden, ob die im Mieterhöhungsschreiben angegebene Wohnungsgröße stimmt. Es kommt auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. Schauen Sie also wieder in ihren Mietvertrag.
  12. Ist die Kappungsgrenze berücksichtigt worden? Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die absolute Obergrenze für Mieterhöhungen. Selbst, wenn die Vergleichsmiete drastische Mietsprünge zulassen würde und die bisherige Miete niedrig ist, innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Verglichen werden muss die Miete, wie sie der Vermieter für die Zukunft fordert, mit der Miete, die der Mieter vor drei Jahren (drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung) gezahlt hat.
  13. Welche Frist gilt für die Mieterhöhung? Der Mieter hat ausreichend Zeit zu prüfen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder nicht: Den Rest des Monats, in dem er die Mieterhöhung erhält und die beiden nachfolgenden Monate. Wird die Mieterhöhung bereits früher gefordert, ist die Erklärung unwirksam und kann zurückgewiesen werden.
  14. Muss der Mieter seine Zustimmung erteilen? Ohne Zustimmung des Mieters wird die Mieterhöhung nicht wirksam. Der Mieter kann der Mieterhöhung auch nur zum Teil zustimmen. Will der Vermieter die Mieterhöhung durchsetzen, muss er klagen.